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Wohnen im Gallus Fragen und Antworten

WOHNEN IM GALLUS – Fragen und Antworten - Uli Baier

  • Wird das Gallus ein „Luxus“-Stadtteil für Reiche?
  • Was verhindert eine Erhaltungssatzung/Milieuschutzsatzung? Was nicht?
  • Soll nicht die ABG Holding mehr Wohnungen mit niedrigen Mieten bauen?
  • Weitere Sozialwohnungen?
  • Wie weiter?
  • Neuere Wohnprojekte: Stimmen die Informationen aus der Presse bzw. diverse Gerüchte?
    Informationen zu den einzelnen Projekten

 

Wird das Gallus ein „Luxus“-Stadtteil für Reiche?

Der Stadtteil: NEIN. Einzelne Gebäude für Wohlhabendere: JA, nämlich einige Wohnungen an der Frankenallee (Gutenbergstraße), einige Nähe Europaviertel und Park, möglicherweise einige weitere.

Seit den 90er Jahren sind wir uns im Ortsbeirat und als Stadtverordnete aus dem Gallus einig: Wir wollen nicht mehr nur den Bau neuer Sozialwohnungen wie in den Jahren zuvor. Sondern: Für das soziale Gleichgewicht und einen Zuwachs an Kaufkraft wollen wir auch Eigentumswohnungen und einige teurere Wohnungen zulassen. Ziel soll eine soziale Durchmischung des Gallus sein. Ein Blick auf die neuen Projekte zeigt, dass dieses Ziel heute noch gilt.

Im Übrigen wussten wir: Sozialwohnungen müssen nicht schlechte Wohnungen sein, denn auch Wohnungen von Privateigentümern werden teilweise miserabel heruntergewirtschaftet. Doch um eine Umwandlung in Büros und Luxus-Wohnungen zu verhindern, haben die Stadtverordneten 1992 auf Initiative der GRÜNEN eine Erhaltungssatzung (Milieuschutz) beschlossen. Sie umfasst fast alle Straßen, an denen nicht Siedlungen der Wohnungsgesellschaften liegen, also: Bereiche Kölner Straße - Frankenallee bis Mainzer Landstraße - Frankenallee, Mainzer Landstraße, rund um die Lahnstraße - Mainzer Landstraße, rund um die Rebstöcker Straße bis zum Bahndamm. Begründet wurde der Satzungsbeschluss mit der Befürchtung, dass das Europaviertel zu einer Aufwertung und Verdrängung von Bewohnern des Gallus führt.

Was verhindert eine Erhaltungssatzung/Milieuschutzsatzung? Was nicht?

Sie verhindert eine sog. Luxus-Sanierung in den Wohnquartieren, wo die ansässige soziale Bevölkerung mit geringerem Einkommen gehalten werden soll. Sie schließt Rückbau, Änderung und Umwandlung der baulichen Anlage der Wohngebäude aus, lässt freilich eine Modernisierung zum zeitgemäßen/allgemein üblichen Standard mit durchschnittlicher Ausstattung zu (Maßstab war damals eine einfach Sanierung der Hellerhof AG).

Sie verhindert nicht, dass private Eigentümer Wohnungen aufteilen und dann z.B. an Studenten vermieten; dass sie Wohnungen verfallen lassen (krasses Beispiel waren die Häuser an der Mainzer Landstraße östlich der Hafenstraße). Doch kann hier bei besonders krassen Fällen, wie auch bei Mietwucher, die Wohnungsaufsicht einschreiten – soweit sie genug Personal dafür hat.

Soll nicht die ABG Holding mehr Wohnungen mit niedrigen Mieten bauen?

Unserer Meinung nach JA. Gewiss: Wo in bestimmten Wohnlagen die Grundstücks(kauf)preise höher sind, muss die Stadt finanzielle Kompensationen leisten, damit auch dort bezahlbare Wohnungen für Geringverdienende entstehen (z.B. in der Innenstadt oder auf dem vom Land gekauften Uni-Gelände). Doch in der Bautechnik kann und sollte die ABG einiges einsparen. Vor allem: Eine Wohnung mit 90 qm und wenigen großen Räumen ist vergleichsweise teurer als eine Wohnung mit vielen kleinen Räumen für eine kinderreiche Familie. Zugunsten niedriger Mieten für größere Haushalte muss die ABG ihre Raumaufteilung dringend anpassen.

Profit darf diese städtische Tochtergesellschaft nicht machen, aber sie muss stadtweit Geld für die Sanierung der in die Jahre gekommenen Altbauten vorhalten und dieses kommt durch die teureren Eigentumswohnungen herein. Doch hat das Stadtparlament der ABG nahe gelegt, immer einige Prozentpunkte Abstand zum Mietspiegel zu halten, um der allgemeinen Mietpreisentwicklung dämpfend entgegenzuwirken; mit einer Verpflichtung wollen wir GRÜNE dem weiteren Nachdruck verschaffen. Im Übrigen bauen hessenweit Frankfurt und seine ABG nahezu als einzige noch Sozialwohnungen und das z.T. in Passivhausbauweise. Im Vergleich zur ABG haben andere größere Wohnungsgesellschaften einen jahrzehntelangen umfassenden Modernisierungsstau

 

Frankfurt ist Passivhaus-Hauptstadt, denn es gilt der Stadtverordnetenbeschluss:

Alle städtischen Bauten und die ihrer Tochtergesellschaften sollen mit diesem energetischen Standard gebaut werden. Wird dies nicht zu teuer für die Mieter?

NEIN. Dies kann ausführlicher begründet werden. Die Energiepreise werden in den nächsten Jahren weitaus stärker steigen als die allgemeinen Mieten und stellen finanziell schwächere Mieter vor große Probleme. Wir GRÜNE wollen daher bei anstehenden energetischen Sanierungen mit einer städtischen Beratung zwischen HauseigentümerInnen und MieterInnen vermittelnd helfen.

 

Weitere Sozialwohnungen?

Preiswerte, bezahlbare  Wohnungen benötigen nicht nur die Geringst-Verdiener und ihre Familien, sondern schon lange auch viele, denen ihr Einkommen im teuren Frankfurt kaum reicht  (Erzieherinnen, Polizisten und andere). Wir haben daher im Römer - mit zahlreichen Ergänzungen der GRÜNEN - mehrere neue Förderprogramme beschlossen: zusätzlich zum klassischen 1. Förderweg für Sozialhilfe-Empfänger ein Mittelstandsprogramm sowie einige andere für besondere Bevölkerungsgruppen. Wir haben außerdem beschlossen: Investoren für Bürobau müssen sich in städtebaulichen Verträgen verpflichten, Wohnungen zu bauen, und wo immer möglich auch einen Anteil dieser geförderter Wohnungen. Und in neuen Wohngebieten soll ebenfalls ein Anteil dieser geförderten Wohnungen untergebracht werden.

Preiswerte, bezahlbare  Wohnungen benötigen nicht nur die Geringst-Verdiener und ihre Familien, sondern schon lange auch viele, denen ihr Einkommen im teuren Frankfurt kaum reicht  (Erzieherinnen, Polizisten, Krankenschwestern und andere). Wir haben daher im Römer - mit zahlreichen Ergänzungen der GRÜNEN - mehrere neue Förderprogramme beschlossen: Zusätzlich zum klassischen 1. Förderweg (für Sozialhilfe-Empfänger) ein Mittelstandsprogramm sowie einige andere für besondere Bevölkerungsgruppen.

Wir haben außerdem beschlossen: Investoren für Bürobau müssen sich in städtebaulichen Verträgen verpflichten, für alle Bauten, die in der Höhe die Hochhausgrenze übersteigen, eine entsprechende Anzahl von Wohnungen zu bauen. Investoren in neuen Gebieten sollen ein Drittel der Wohnungen für geförderte Wohnungen bereitstellen.

 

Wie weiter?

Die GRÜNEN haben noch mehr vor, wie z.B. einen konsequenteren Einsatz des städtischen Vorkaufsrechts, um auch sonst in der Stadt den Preisdruck auf Wohnungen zu mildern.

> LINK: http://www.frankfurt-waehlt-gruen.de/wp-content/uploads/2011/02/Kommunalwahlprogramm_2011_Web.pdfSoziales Frankfurt > Bezahlbarer und bedarfsgerechter Wohnraum

Im Gallus sind eine Reihe von Bauprojekten im Gespräch. Teils ist darüber in der Presse zu lesen, teils gibt es Gerüchte, was an diesem oder jenem Ort entstehen soll.

Hier also die Fakten zu den einzelnen Projekten:

Gallus Park II - Kleyerstraße

Das Gelände wurde vom Investor PDI gekauft. Das war der Presse am 28./29. Januar 2011 zu entnehmen. Die Planung sieht 600 Mietwohnungen, Nahversorgung, eine KiTa sowie Grünfläche vor.

Stand Mitte Februar ist: Der Plan wird überarbeitet. Politisch ist ein breiter Grünstreifen erwünscht, mit dem auch der Bolzplatz erhalten werden kann; dies hat der Investor inzwischen zugesichert. Allerdings werden dann weit weniger als 600 Wohnungen gebaut werden können (vgl. Rahmenplan Gallus-Süd, Stadtverordnetenbeschluss 2009).

 

Lahnstraße / Krifteler Straße - nördlich Ordnungsamt

Hier plant ein Versorgungswerk von Bund und Ländern sollen 300 Mietwohnungen in sechs Geschossen mit einem Staffelgeschoss und Tiefgaragen. Die Kaltmiete wird bei ca. 10,50 €/qm liegen; geförderte Wohnungen kommen in der Regel für solche Versorgungskassen nicht in Frage.

400 qm sind für Hortplätze von Kindern unter 3 Jahren reserviert. Die AWO als Träger für diesen Hort im Gespräch. Der vordem geplante Einzelhandel entfällt.

Stand Mitte Februar ist, dass die Planungen des Käufers politisch mit früheren Beschlüssen und städtebaulich mit der vorhandenen Umgebung noch abzugleichen sind.

 

Altes Opel-Gelände Mainzer Landstraße 330-360
Bereich Sodener Straße / Neuenhainer Straße / Krifteler Straße

Das Gelände wurde von einem britischen Investor gekauft, der wie folgt plant (Presse 21.09.2010):

  • Wohnbebauung zur Neuenhainer Straße und Krifteler Straße hin
  • entlang der Mainzer Landstraße im Erdgeschoss Einzelhandel (ein Vollsortimenter und ein Discounter), in den darüber liegenden Geschossen Büros
  • eine öffentliche Tiefgarage mit Einfahrt in der Krifteler Straße, Ausfahrt in der Sodener Straße.

Als Discounter ist hier Aldi im Gespräch; die Filiale in der Schmidtstraße würde damit verlegt.

Über das Vorhaben wurde bereits 2010 in der Presse berichtet.

Mit den möglichen Bauherrn wurden von Seiten des Investors Verhandlungen geführt: Mehr Wohnungen statt Büros, evtl. Wohnungen für StudentInnen. Seit Herbst 2010 bewegt sich hier nichts mehr.

Politische Position im Ortsbeirat, den GRÜNEN im Römer und im zuständigen städtischen Dezernat ist, dass der Wohnanteil deutlich größer werden muss. Position der GRÜNEN ist: Keine Verlagerung von Aldi sondern eher die Ansiedlung einer Drogerie.

 

Aldi-Gelände an der Schmidtstraße

Geplant von Investor, Firma Leipziger und Stadt ist eine Verlagerung von Aldi in die Mainzer Landstraße (altes Opel-Gelände). Lt. Gerüchten war die Bebauung des Geländes mit Wohnen und/oder Hotel geplant, was zur Zeit eher als unwahrscheinlich gilt.

Stand Mitte Februar ist: Außer Gerüchten gibt es noch keine konkreten Fakten, Anfragen o.ä.

 

Avaya-Gelände - Rebstöcker Straße / nördlich Kleyerstraße

Hier ist eine Bauvoranfrage eingereicht.

Geplant ist, das Bürogebäude zu erhalten, darüber hinaus eine Neubebauung mit Wohnungen und Läden. Neu in der Planung ist ein Parkhaus an der Bahntrasse.

 

Cordierstraße

Hier ist die ABG Holding Eigentümerin. Im zweiten Bauabschnitt sollen 30 Wohnungen entstehen. Diese sind bereits im Bau.

 

Mehrgenerationenquartier (Mercedes - Opelhaus)

Flörsheimer Straße / Frankenallee / Kriegkstraße)

Über das Vorhaben des Investors Frank Heimbau Main/Taunus hat die Presse bereits im Oktober 2010 berichtet. Der Architektenwettbewerb für das Gebiet wurde 2010 vorgestellt und die Preisarbeiten werden derzeit von den Architekten überarbeitet.

Der Abriss soll im Frühjahr 2011 beginnen, das Projekt in 2012 fertig gestellt sein. Entstehen sollen Bauten mit vier bis fünf Geschossen um einen begrünten Innenhof mit einem Spielplatz und Freiflächen sowie eigenen Gärten für die Erdgeschosswohnungen:

  • 100 Seniorenwohnungen (davon 50% von der Stadt gefördert)
  • 41 Eigentumswohnungen (ca. 3.000 €/qm)
  • 9 Studentenwohnungen
  • 40 Wohnungen 1-2 Zimmer ("Pendlerwohnungen")
  • 37 Wohnungen 2-5 Zimmer (Mietwohnungen mit ca. 11 €/qm)

Einzelhandel oder Gewerbe auf 150 qm an der Ecke Frankenallee/Kriegkstraße.

 

Poststraße 40

Hier sind aufgrund des Hochhaus-Rahmenplans von 2008 165 Wohnungen geplant. Davon 67 Wohnungen sollen von der Stadt gefördert werden. Auch ein Hotel ist zusätzlich im Gespräch.

Stand Mitte Februar ist, dass die Planung vom Eigentümer/Investor noch erarbeitet wird.